【无数城投只拿地不拓荒【QRDC-013】2015 クィーンロード 年間BEST10，机构称“3.3亿普通米土储待开工”】近日，素有“东南山水甲寰宇”之称的温州，卖出了三块地。

公开信息袒露，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市拓荒发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价强烈，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，激勉商场一阵心计。

本色上，近两年来，像温州这么由城投“托底”土拍的情况并不特等，且城迎合座的投资限制，比联想中还要大。

克而瑞近日研报暗意，往常三年房地产转化期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企无数退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底地皮商场，但“拓荒才气”是硬伤。

这一行变力度有多大？数据袒露，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保握在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下落，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年岑岭下降近九成。

民企投资仇怨有客不雅及主不雅要素，一方面商场销售疲弱导致销售回款贫困，另一方面三谈红线之下，民企束缚追求加杠杆带来的缱绻危境、现款流危境勾通爆发。

商场洗牌之际，央国企莫得悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比向上60%，较2020年增长了近28个百分点。

与此同期，各地城投公司成为一股不能疏远的力量，经常“扫货”土拍商场。

克而瑞暗意，从2021年至2024年5月，30个重心一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含相助拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，亦然商场下行阶段维稳地皮商场的进犯支握。

值得慎重的是，与余烬复燃的拿地行为比较，城投平台后续的拓荒节律相配狂放。

据克而瑞统计，2021年于今，城投拿地名目中一皆开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即即是时候较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，所在国企高达85%，民企也有近五成开工率。

“往常三年受多样要素的影响，城投果然拿了中枢城市近半数地皮，而开工、拓荒的稀稀拉拉，寻找代建拓荒的通常较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿普通米，乐不雅测算畴昔开工的占比仅15%，原因是其运营专科度不足限制国央企和高盘活民企。

易居接头院接头总监严跃进对此暗意，这两年土拍商场一直是城投“托底”景色，某种程度上亦然所在政府阐明地皮商场的策略，是以会出现只研究前期地皮交游、后续拓荒跟不上的情况；此外，近两年商场去库存压力较大，前期所拿地皮拓荒上风收缩，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期交游积极，但目前拓荒停滞，其实这亦然一种潜在的风险。”

2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内不雅点称其“托底才气下滑”。

华泰证券暗意，2024年1～5月，中指口径寰宇地皮出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿所在面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现款流压力增大，托底才气下滑。

华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”景观滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，寰宇城投付息支拨3.43万亿元，而2023年寰宇政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、抵偿等用度，展望仍有偿付缺口。

此外，目前所在政府濒临的“战略性”任务并不少，比如收储新址、二手房转为保险房等，这通常需要息争资金问题，城投平台还能否赓续“托底”存在不细则性。

后市走向仍待不雅察，但城投现有土储怎么消化，是近在目前的问题。

“城投拿地后的出息，无外乎相助拓荒、代建拓荒、或再次转让地皮三种。”克而瑞暗意，因央国企多聘任独稳重中枢城市投资优质料块，或早在拿地之初就与城投达成相助公约，城投与其相助拓荒的可能性，会跟着地皮开工时候的延后而越来越小。

寻找代建企业拓荒，则成为城投拿地后的“中善策”，表面上畴昔代建空间高大。

克而瑞通过对29个重心城市、近万在售商品住宅名目梳理后发现，目前中枢城市营业代建比例仍然较低，在近1万个在售名目中，代建比例（按名目个数）仅有1.67%，与阐发国度较高的代建浸透率比较，畴昔还大有可进步空间。

城投拿地的代建比例通常不高，一方面城投本身拓荒意愿不足，与其本身债务压力也关赓续，另一方面商场下行，即即是优秀的代建企业操盘，销售不能控风险仍大。此外，城投的拓荒理念以利润为主，“少赚不亏”的底线想维下，名目进程会较为滞后。

天然代建合座占比较低，但连年来该商场仍在徐徐发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的名目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。

“商品住宅名标的代建中，城投公司在勾通供地托底拿地的名目是主要起原，由于城投公司本身在拓荒运营、老本轨则等方面才气不如专科的拓荒商【QRDC-013】2015 クィーンロード 年間BEST10，因此在城投托底拿地后，由专科拓荒商进行全经由代建代销作事，可拆除双赢。”克而瑞称。